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摘要： 新政的出現(xiàn)或許能給奮斗在北京的高材生們一線希望，但“買得上房”和“買得起房”之間依然有道鴻溝。

北京樓市新政“周五見”一出，其他八卦信息都弱爆了。

3月17日下午，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，宣布了新一輪北京樓市調控政策。

從內容看，此次政策仍在需求側進行調控，具體內容如下：

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。

另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照北京市限購政策執(zhí)行。

此次政策堪稱“最嚴新政”：第一、二套房的首付款比例升至60%和80%，力度為史上最大。更需要劃重點的是，本次推出了“認房又認貸”的新政策，即只要有貸款購房記錄(全國范圍內)，即便是允許繼續(xù)認購一套，都必須按照六成甚至更高比例來進行購房，購房約束增強。

有關部門放出如此大招，也是不得已而為之：從去年930房產(chǎn)新政開始，北京樓市出現(xiàn)了“越調越漲”的怪現(xiàn)象，居民購房難度進一步加大，甚至出現(xiàn)了清華北大高材生集體出走的熱議話題。

房價逼走清北人

日前，一篇《一枚中科院科研人員的自白》引爆網(wǎng)絡，自白中那位科研人員講述了在北京奮斗多年，卻最終為了學區(qū)房奔赴南京的經(jīng)歷，引起了諸多共鳴：為什么非得在北京買一套房然后壓榨自己的一生?話題由此引申到清北碩士集體出走北京的現(xiàn)象，字里行間雖然幽默，卻是笑中帶淚。

高學歷人才在這廂感同身受，那邊還有一群“土豪”一口氣入手幾套房卻無壓力。

筆者了解到，前不久，一位三線女演員在南五環(huán)一口氣拿下6套別墅，豪氣沖天。即使不溫不火，三四線的演員在北京擁有十余套房產(chǎn)也不在話下。而一些研究人員，到了孩子上學的年紀，卻依然為一套房而折腰，最終逃離了北京。

價格高昂的“老破小”二手房

且不論演員和科研人員工作性質的種種不同，單就房價上漲速度遠高于收入增加速度的核心議題，就可以聊上許久。

即使不從事高收入的金融或IT行業(yè)，各種帖子里的清北學子也承認自己進入了該行業(yè)最好的單位，但依然買不起房，更別提在一般單位工作的工薪階層。面對不斷上漲的高房價，實現(xiàn)在北京安家的夢想遙遙無期。

為什么930新政不但沒有抑制房價，反而越調越高呢?

去年政策出臺卻未能抑制房價，原因不在于政策本身，而在于庫存明顯不足。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向筆者透露，北京的新盤供應規(guī)模較小，即便是政策收緊以后，還是存在有很多購房需求釋放，這些需求也足以支撐起城市的房價上漲。

對于一線城市而言，購房需求似乎永遠也不會減少。仲量聯(lián)行市場研究部總監(jiān)周志峰向筆者表示，北京、上海這類的一線城市，住宅購買需求主要來自三方面：一是城市新移民對于住房的需求，二是本地居民對于住房的改善需求，三是投資需求。

周志峰認為，由于目前外匯管制較為嚴格，一些原本在海外投資的人士將資金投入一線城市的樓市，進一步提高了房價。

而剛出來的新政策，就是調控購房需求，給購買首套房的居民更大的空間。

史上最嚴“周五見”

躁動的樓市，終于迎來了史上最嚴的“周五見”。

整個政策中，最為標志性的就是“處女貸”(即“認房又認貸”，突出第一次貸款的重要性)首次出現(xiàn)在北京樓市政策中。“處女貸”意味著只要有過全國各地購房經(jīng)歷和貸款經(jīng)歷，就失去了低首付購房資格。這不僅堵上了通過離婚獲得首套房購房資格的漏洞，也阻止了通過遷移戶口或者補繳社保的跨地域購房行為。

更嚴格的規(guī)范首套房購買資格外，監(jiān)管層對于第二套房的購買要求也在提高。新政雖然給出了60%首付、80%首付兩檔，對應普通住宅和非普通住宅。其實居民在購買二套住房時，大部分的首付其實是80%。原因在于北京相當大比例的住房，都屬于“非普通住宅”。

目前，北京地區(qū)普通住宅有三個標準：第一，面積140平方米以下;第二，容積率1.0以上;第三，實際成交價格原則上應當?shù)陀诎此�在區(qū)域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。這三條標準，只要不符合其中一條，就不算普通住房。僅1.2倍這個條件，就囊括了相當比例的北京住房。

除了以上兩點，二手房也會在新政中遭遇打擊。317新政后，此前的“未網(wǎng)簽在途房源”將被打回，重新履行有關程序手續(xù)，直接削減單位時間內二手房的成交量;同時，在北京樓市新房存量不足的情況下，市場內活躍的大部分是二手房。新政實施后，二手房將首當其沖受到影響。

一言以蔽之，新政從規(guī)范購房資格、提高二套房購房條件和打擊二手房三方面，抑制了改善需求和投資需求，推動理性購房環(huán)境的形成。

雖然號稱“最嚴”新政，但北京此輪調控卻并不冒失。

在調控措施上，此前深圳、上海的力度遠超北京。去年9月，為了給樓市降溫，深圳讓“處女貸”重出江湖;隨后的11月，上海也宣布新一輪限購措施，力度比肩深圳。

深滬兩地的調控也獲得了良好的反饋。目前在全國的熱點城市里，深圳樓市最為穩(wěn)定，近期略有放量跡象，但成交價依然疲弱。嚴躍進表示，上海執(zhí)行認房又認貸政策后，效果良好。這充分說明，此類方式能夠較好地管控非首套的住房需求，為贏取供應量的增加創(chuàng)造了一個緩沖期。

在兩地成功調控的經(jīng)驗之上，北京此輪下了一劑猛藥，嚴格程度超過深滬。北京目前在首套房(無貸款記錄)首付比例為35%，與上海持平且超過深圳;在“處女貸”力度上超過上海和深圳，領先全國。

深圳的經(jīng)驗告訴我們，有關部門只要出真招，管住房價不是問題。北京在此輪嚴格新政下，樓市的購房熱情恐怕會逐漸減弱。

在317新政前，全國11個城市啟動了升級限購、限貸，但還未啟動“處女貸”措施。如果北京此輪新政效果較好，專家預計其他城市未來不排除采取此類做法。(截止發(fā)稿前，石家莊、廣州等城市也相繼升級限購措施)

清北的高材生們能回來了?

抑制了改善購房和投資購房，此輪新政向首次購房者釋放出了善意。出走的清北高材生們，真的會因為新政而停下離開的步伐嗎?

雖然潛在的購房需求會因新政有所減少，但歸根到底還是要看后續(xù)的供應量。

新政實施后，市場交易預計降溫，價格方面持續(xù)上漲的態(tài)勢也會得到遏制，所以近期北京新房的交易價格或得到一個穩(wěn)定水平的維持，對于符合購房條件的群體來說，尤其是沒有購房記錄的群體來說，是一個利好，至少購房中可選的房源會更多。

目前，對于土地供應的態(tài)度，有關部門較為積極。3月17日的新聞發(fā)布會上，北京市住建委表示，將加快、加大商品住房土地供應。

值得一提的是，北京今年商品住宅計劃供應量雖然比去年減少七成，但從實際供地情況看，今年北京已供應商品住宅用地109公頃，完成年度土地供應計劃的42%，是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。因此，北京今年實際完成的商品住房供地量，非常有可能不會少于往年的實際供地量。

而將中科院科研人員逼走的學區(qū)房，因為手握教育資源，恐怕依舊搶手。對于沒有購入首套房的高材生們而言，本輪新政能夠降低購房的焦慮。

即便清北的碩士們可以稍稍寬心，但是此次調控能持續(xù)多長時間卻是未知數(shù)。一種說法認為，如果供應端能夠充分上來，或者說供應量能夠快速增加，那么預計十九大之前政策不會松動，十九大以后或者說第四季度開始，供應需求基本平衡，市場調控的嚴厲程度或許可以稍許放松。

雖然政策何時結束難以預測，但高材生們依然需要抓緊機遇。

新政給購房熱情降溫，但房價卻不等人。周志峰表示，新政無法根治過熱的樓市。雖然此前上海“認房又認貸”的措施實施效果不錯，但考慮到一線城市不少居民購買力強，即使提高首付比例，買房者依然不在少數(shù)。“別說首付七成八成，愿意付全款的也大有人在。”一些居民超強的購買力，依然會推動房價的升溫，讓首套房購買者望而卻步。

同時，他提出警告，新政實施過程中也許會有“誤傷”行為。在改善需求的購房者中，有一些人是“賣一買一”，但新政會讓其推遲自己的需求，如果房價依然上漲，從需求端調控會傷害到真正需要二次購房的人。

業(yè)內人士建議，優(yōu)化供房結構從長期看更有效。目前，商品房仍是土豪們的天下，自住型商品房、限價房、廉租房供應量較少，增加保障性住房才能讓年輕人多一些安全感。

根據(jù)截稿前最新消息，今年北京將建設籌集各類保障性住房5萬套，竣工6萬套，完成1.5萬套自住型商品住房供地。對于年輕人而言，這條新聞大概比317新政更讓人激動。

同時，從抑制購房需求的政策看，專家建議采用更細致的調控手段。例如加大第二套購房、第三套購房的稅收力度，會比提高首付比例更有效。此前，香港曾采用此類方法控制樓市交易，效果良好。

新政的出現(xiàn)或許能給奮斗在北京的高材生們一線希望，但“買得上房”和“買得起房”之間依然有道鴻溝。除非有更好的措施，否則出走的高材生們不會停下逃離北上廣的腳步。